Andrés Calderón, socio y director de Ripley, junto a Carlo Solari, socio y presidente de Falabella, viajaron a Lima hace unos cinco años. Lejos de ser distantes entre sí dada la fuerte competencia que tienen ambas empresas del retail a nivel regional, en Perú fueron socios durante una década en el desarrollo de centros comerciales, hasta 2016.
Los empresarios estaban evaluando la construcción de un nuevo centro comercial. Alentados por Javier Postigo, entonces gerente de desarrollo de Aventura Plaza -firma peruana de malls que hasta 2016 era manejada en un 40% por Ripley, 40% por Falabella y 20% por Mall Plaza-, Calderón y Solari decidieron tomar el nuevo Metro de la capital peruana -que al más puro estilo de la Línea 5 de Santiago se desplaza por la superficie- para recorrer el trazo que cruza la zona de San Juan de Lurigancho, el distrito (comuna) más poblado del país vecino, con un millón de habitantes, y al mismo tiempo uno de los tres más pobres de la capital. Al concluir el viaje en Metro, decidieron construir un nuevo mall, el primero dentro del distrito.
Hoy, Aventura Plaza no existe y la sociedad entre los retailers chilenos en Perú tampoco. Las empresas dividieron todos sus activos y hoy en día compiten palmo a palmo. El mall de San Juan de Lurigancho por estas semanas comenzará su construcción y ahora pertenecerá a Ripley, que hace más de dos años se quedó con la identidad de marca de la antigua compañía que ahora se llama Mall Aventura y es liderada por Javier Postigo como gerente general.
Esta semana, la compañía -controlada por las ramas familiares Calderón Volochinsky y Calderón Kohon- lanzó en Lima, en una reunión con inversionistas donde había ejecutivos de BTG Pactual y Credicorp Capital, además de locatarios y a la cual PULSO Domingo fue invitado, su plan de crecimiento para la unidad de centros comerciales en Perú, donde esperan invertir US$ 225 millones de aquí a 2021, monto que es adicional a los US$ 55,9 millones que ya han invertido en la ampliación de su complejo de Santa Anita. El financiamiento de los proyectos es propio, más el apoyo de firmas bancarias como Scotiabank y BCP.
“Siempre tuvimos la idea de hacer un centro comercial por año. Es muy difícil hacerlo, pero desde que arrancamos como Mall Aventura hace dos años y medio de la mano de Ripley, con mucha satisfacción puedo decir que lo estamos logrando, estamos haciendo un mall por año e incluso nos estamos pasando un poquito, porque en 2021 serán dos. Es un crecimiento bien agresivo”, indica Postigo.
Tan agresivo es el salto, que el ejecutivo señala que la compañía se triplicará en tres años, dado que pasará de tener dos centros comerciales a cinco, más la ampliación del complejo de Santa Anita, que por su envergadura y tamaño será equivalente a tener un mall adicional. Dicho en metros cuadrados, pasarán de administrar los 120 mil actuales a 330 mil.
Hoy en día, en el país vecino Ripley posee dos malls, ambos heredados de la sociedad que tenían con Falabella y Mall Plaza: uno en el distrito de Santa Anita en Lima y otro en Arequipa. La industria de estos centros en Perú es liderada por Intercop Retail y Falabella, luego está en la pelea Mall Aventura de Ripley y los desarrollos de Parque Arauco.
En Chile, en tanto, Ripley es socio en partes iguales con Parque Arauco del Grupo Marina, donde tienen dos malls, uno en Viña del Mar y otro en Curicó. Además, la firma de los Calderón, a través de la sociedad Nuevos Desarrollos, junto a Mall Plaza, tiene el 22,5% de los malls Plaza Alameda, Plaza Sur, Plaza Mirador Bío Bío, Plaza Egaña, Plaza Copiapó y Plaza Los Dominicos; el 21% de Mall Las Américas de Iquique. El único donde tienen un 100% de la propiedad es en el Mall Concepción.
“Entre el ponderado de Chile y Perú tenemos superficies más o menos equivalentes en centros comerciales, pero hay un potencial mayor de crecimiento en Perú”, resalta el gerente general.
Las nuevas joyas de la corona y el potencial de mercado
Aunque aún no se ha puesto un solo ladrillo de los nuevos desarrollos que Mall Aventura anunció esta semana, los tres -San Juan de Lurigancho, Chiclayo e Iquitos- ya tienen más de un 65% de contratos de arriendo listos. En todos ya tienen firmadas las asociaciones con supermercados, tiendas por departamento y de fast fashion, además de cadenas de cines y algunos restoranes.
Las proyecciones de visitantes de los nuevos desarrollos de Mall Aventura hacia 2021 son de 85 millones, un 143% más que el ritmo que reciben actualmente.
En la compañía destacan el potencial del mercado peruano. “Hay un grupo importante de gente joven que está empezando a salir al mercado productivo y que está formando parte de la población económica activa. Tendremos un crecimiento aproximado del 4% del PIB anual y hay una población de 33 millones. Hay un potencial gigante en Perú”, dice Postigo. Para que la senda de expansión de esta industria continúe, el ejecutivo señala que tienen que seguir con un crecimiento económico moderado a nivel país, además de potenciar la infraestructura. “Terrenos buenos hay, pero falta infraestructura que los conecte. Pero la infraestructura va a aparecer”, señala confiado.
Frente a futuros desarrollos, más allá de los que revelaron esta semana, Postigo adelanta que “nos concentraremos principalmente en la capital peruana, específicamente en el cono sur de la ciudad y Lima Moderna”.
Si bien en Mall Aventura se han dedicado a levantar centros comerciales grandes o de tamaño regional, no se cierran a otros formatos para más adelante. “Estamos abiertos, pero hoy estamos con las manos llenas y enfocados al formato de centros comerciales regionales y súper regionales, de más de 50 mil metros cuadrados”, recalcan.
Posible apertura en Bolsa
Los ingresos de un centro comercial son muy estables y eso llama la atención de inversionistas institucionales y fondos soberanos relevantes. En el caso de Mall Aventura, el 70% de los espacios arrendables tienen una parte fija importante en sus contratos, que genera crecimientos en los flujos anuales de 4% o 5%. Pero Postigo resalta que lo interesante son las partes variables en los contratos, que dependen del aumento de las ventas de los locales. “Nuestros dos centros comerciales en operación han crecido 10% en ventas anualmente y en flujo 8%”, detalla, y añade que entre los dos malls venden alrededor de $ 1.000 millones de soles anuales, es decir, unos US$ 300 millones, con un flujo de 35 millones de visitas. Para 2021 esperan llegar a una facturación de US$ 1.000 millones.
En Chile, los operadores y desarrolladores de centros comerciales gozan de un buen momento.
A modo de ejemplo, la acción de Parque Arauco ha subido su precio 14% este año y en la última década se ha valorizado en casi 4,5 veces; Mall Plaza abrió un 12,2% de su propiedad en Bolsa a mediados del año pasado, con lo que recaudó US$ 530 millones, y desde entonces ha subido su precio bursátil 14,7%, además, reportó utilidades al cierre de 2018 un 14,8% mayores; Cencosud está alistando la apertura en Bolsa de alrededor de un 30% de la compañía para este año, donde esperan recaudar alrededor de US$ 1.000 millones y, finalmente, los accionistas de VivoCorp solicitaron la inscripción de sus acciones en el registro de valores del regulador financiero para poder hacer oferta pública de ellas.
¿Una posible apertura en Bolsa del área de centros comerciales de Ripley o de Mall Aventura podría ser el camino para seguir expandiéndose a largo plazo? “Yo creo que sí”, responde Postigo. Y si bien recalca que en sus dos años y medio de existencia han crecido aceleradamente, donde ya tienen cuatro proyectos en carpeta, asegura que aún es prematuro hablar de una apertura bursátil, aunque de todos modos la ve “totalmente factible”, pero que “no debería pasar antes de cinco años”.
Mientras tanto, Mall Aventura y Ripley siguen mirando ejemplos de desarrollo de centros comerciales no solo de sus competidores directos, sino que también a nivel mundial. De hecho, visitan malls y compañías del orbe cinco veces al año. Postigo cuenta que hace poco estuvieron en México viendo tendencias de entretenimiento dentro de los centros comerciales, también visitaron malls de Cannes en Francia y otros de California en EE.UU.
Fantasma del e-commerce
La vorágine de levantar más centros comerciales inevitablemente choca con el fantasma del comercio digital o e-commerce, que con su apogeo ha sido un factor relevante en cierres de malls en EE.UU.
Frente al desafío de captar flujo de clientes y volúmenes de ventas en la era de las compras desde cualquier dispositivo móvil, el gerente de Mall Aventura comparte su visión.
“Estuve en un foro de esto en EE.UU. hace un mes, donde estaban los principales jugadores de centros comerciales de ese país. Una conclusión es que el e-commerce en EE.UU. no supera el 8% y más del 90% de las compras se hacen en espacios físicos. Claramente, la tendencia es a que el comercio digital crezca, pero todavía no es de la magnitud que uno piensa”, dice. Añade a modo de segunda conclusión que “los centros comerciales que están cerrando son los periféricos y que no están en ciudades”. A renglón seguido agrega: “Los centros comerciales tienen que brindar experiencias, y cuando se compra por internet hay algo muy transaccional, no te puedes tomar un café o pasear con tu familia. En Perú no hay muchas zonas de esparcimiento y el mall se vuelve el punto de reunión familiar y de entretenimiento”.
Familia Calderón invertirá hasta US$ 250 mills. en inmobiliaria
Los controladores de Ripley y Mall Aventura, la familia Calderón, también están apostando fuerte por el negocio inmobiliario residencial y de oficinas peruano, a través de la firma Imagina.
Dentro de su plan de inversión con miras a 2021 de US$ 600 millones para Chile y Perú, destinarán hasta US$ 250 millones en el país vecino.
Imagina ha construido en Perú más de 6.000 viviendas en 33 proyectos entregados y tiene una cartera de más de 4.000 viviendas en venta y construcción actualmente. Solo en Lima están levantando 10 proyectos habitacionales en los distritos de Surquillo, San Miguel, Cercado de Lima, Pueblo Libre, Miraflores, Barranco y Lince. Además, están en la etapa de entrega una torre de oficinas que levantaron en la zona de San Isidro.
El brazo inmobiliario de la familia lleva 15 años en Perú y un aspecto poco conocido es que, a diferencia de sus operaciones en Chile, en la nación norteña también construyen sus desarrollos, integración que les permite bajar el riesgo de atrasos y conflictos de contraparte. Asimismo, personalizan los proyectos en la etapa constructiva y unifican los procesos.
Las salas de venta o showrooms de la firma son a tamaño real en todos los espacios, incluyendo las zonas compartidas y de esparcimiento. Incluso, los potenciales compradores pueden ver in situ la etapa constructiva.
Imagina, que es liderada por Michel Calderón, muestra un crecimiento anual promedio en los últimos cinco años de 15% y en 2018 habrían tenido ventas por sobre los US$ 300 millones.
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