Blue Mall se estrenará en el mercado de valores

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Otro paso adelante en su expansión hacia nuevos renglones de la actividad económica dará el mercado dominicano de valores, con la llegada de un emisor del sector inmobiliario.

Se trata del Blue Mall Santo Domingo, un centro comercial de seis niveles y 114 locales, que lanzará un programa de bonos corporativos garantizados por el equivalente en pesos de US$60 millones, con los cuales cubrirá deuda bancaria y reforzará su capital de trabajo.

La emisión la realizará la empresa Allard Industries, propietaria del centro comercial y perteneciente al Grupo Velutini, de origen venezolano.

Los bonos tendrán la garantía de la compañía Orion Investments Group, de control accionario del mismo grupo y propietaria del Hotel JW Marriott, que opera en la misma torre de Blue Mall.

El programa total de emisiones suma RD$3,042,168,000, que se colocará en varias emisiones, cuyos montos y fechas de emisión aún no han sido definidos. El agente estructurador y colocador será el puesto de bolsa Citinversiones.

En cuanto a rendimientos, se definirá una tasa fija para cada emisión, con una periodicidad mensual para su pago. Lo que ya está definido es que el valor nominal de los bonos será de un peso, que se exigirá una inversión mínima de RD$1,000 y que su vigencia será de diez años. Para el pago del capital, existe la opción de redención anticipada, a partir del quinto año de la fecha de emisión.

Estos bonos serán destinados para su adquisición en el mercado primario por inversionistas profesionales, es decir, bancos, aseguradoras, administradoras de fondos de pensiones, fiduciarias, administradoras de fondos de inversión, intermediarios de valores y titularizadoras, así como las compañías autorizadas para administrar recursos de sus clientes en el mercado de valores.

En esta operación, Orion Investments Group tiene la condición de garante solidario, lo que implica que garantiza a los compradores de los bonos el cumplimiento de todas las obligaciones de pago.

Examen de Fitch

Estos bonos cuentan con dos calificaciones de riesgo: A- de Fitch Ratings y BBB+ de Pacific Credit Rating. La A de la primera significa “expectativas de bajo riesgo de incumplimiento en relación a otros emisores u obligaciones en el mismo país”, y la BBB de la segunda, que “los factores de protección al riesgo son razonables, suficientes para una inversión aceptable”.

El último análisis de Fitch, emitido el mes pasado, le asigna la misma A- a la empresa emisora, Allard Industries, y a la garante, Orion Investments, por cuanto “incorporan el posicionamiento competitivo y adecuado de los activos que respaldan la emisión propuesta: el centro comercial Blue Mall y el hotel operado bajo la marca JW Marriott”.

Además, destaca que ambas empresas muestran indicadores saludables desde el inicio de sus operaciones. Advierte, a la vez, que las calificaciones se ven limitadas por el elevado apalancamiento que tienen y por sus bajas diversificaciones de activos.

Tanto Allard como Orion están bien posicionadas en los sectores de centros comerciales y hoteles de Santo Domingo, opina Fitch Ratings. De hecho, destaca que Blue Mall es “el único centro comercial de gama alta (high end) de la ciudad” y cuenta con la ventaja de tener contratos de exclusividad con grandes marcas internacionales y, respecto del hotel, subraya que es “uno de los tres bajo la categoría de cinco estrellas en la ciudad”. El posicionamiento del establecimiento comercial y del hotel es clave, porque son las fuentes de repago de los bonos.

El centro comercial ha tenido un nivel de ocupación promedio de 90.3 % en los últimos cinco años e incluso en julio de este año alcanzó el 99 %. Por su parte, el hotel alcanzó una ocupación de 63.2 % en el mismo mes, mayor que en los años precedentes.

En el tema de la generación de ingresos, el estudio indica que en el caso de Allard, se basa en el arrendamiento de los locales comerciales y principalmente mediante contratos a cánones fijos, que son los que le generan el mayor flujo de caja. Para Orion, la base es el contrato de administración a 20 años con la cadena Marriott, lo que le permite prever sus ingresos.

En el punto del elevado apalancamiento de las dos empresas, la calificadora explica que la deuda combinada de las dos era al cierre de 2018, de 32 % respecto del valor de mercado de sus activos.

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