La moda se planta ante sus caseros y toma el poder en el ‘real estate’
Preciados 13. Sol 9. Paseo de Gracia 9. Paseo de Gracia 77. Estos son sólo cuatro del número creciente de locales comerciales sin inquilino a la vista que empiezan a acumularse en los ejes comerciales de Madrid y Barcelona. Tras unos años de locura por los flagships, los locales de gran superficie empiezan a quedarse vacíos. Ahora, las marcas, especialmente las de moda, empiezan a plantarse ante los propietarios. Las operaciones se paran en seco y marcas y consultores anticipan ya una próxima caída de las rentas.
A lo largo de la última década, especialmente en los últimos cinco años, el sector de la moda ha cambiado su estrategia de retail y ha apostado por tiendas cada vez más grandes, en un intento de ofrecer a los consumidores la experiencia más parecida posible a la que da Internet, con total amplitud y profundidad de oferta.
Así, acoger bajo un mismo techo toda la oferta de una marca se convirtió en clave para poder competir en el negocio de la moda y los operadores de retail se lanzaron a la caza de los mayores locales de los ejes prime de las principales ciudades de España. Compañías locales como Inditex o Mango tomaron posiciones, igual que operadores internaciones ampliamente implantados en el país, como H&M o Primark, cazaron locales. Incluso nuevos gigantes, como Uniqlo o Victoria’s Secret, llegaron a España en busca de nuevos flagships.
En Paseo de Gracia, Sol, Preciados o Gran Vía, los locales esperando una operación redonda se suceden
En un contexto de más demanda que oferta, los locales de grandes dimensiones se convirtieron en el bien más preciado y, de paso, los precios subieron. La expectativa de rentabilidad futura hizo que nuevos actores entraran en el segmento: si los family offices habían reinado en el retail históricamente, en los últimos años los grandes fondos han tomado posiciones en él. Como muestra, un botón: en enero de 2018, Deka selló la compra de 16 locales ocupados por Inditex por 400 millones de euros, aunque a finales del año pasado vendió parte de ellos.
Pero hoy la situación es otra. El consumo de moda no remonta en el mercado español y el ecommerce crece a pasos agigantados, de manera que a los retailers las cuentas ya no les salen, a menos que utilicen nuevos kpis para medir las tiendas, que, de momento, tardan en implantarse. Además, los operadores con capacidad para acceder a grandes locales con precios en consonancia son cada vez menos: los que tienen que estar, ya están, y los internacionales, de momento no llegan a España.
“Hace cinco años había cinco locales disponibles y diez marcas que los querían -explica un consultor del sector inmobiliario-; hoy hay diez locales y sólo ocho marcas que quieren acceder a ellos”. “Las marcas tienen clarísimo, y lo han tenido siempre, lo que pueden pagar: en un momento de falta de locales puedes cometer una locura, pero si hay exceso…”, señala el director de expansión de una marca española de moda.
“O aparece un mirlo blanco o las operaciones no se cierran”, explican fuentes del sector
Con un exceso de oferta en el mercado y con cada vez menos operadores que los buscan, ¿quién puede pagar los precios forjados durante el boom de los flaghips? Diversos consultores inmobiliarios coinciden: “o aparece un mirlo blanco, o las operaciones no se cierran”. Ejemplo de ello es la entrada de Nike en el número 17 de Paseo de Gracia, controlado por Hines, o la apertura de Primark en Las Ramblas, en un local traspasado por Zambal a Trébol Core Properties el pasado noviembre.
Los propietarios son cada vez más flexibles ante estas raras avis que quieren seguir creciendo a golpe de macrotiendas. Mientras los inversores patrimonialistas están dispuestos a flexibilizar los alquileres y llegar a “precios razonables”, explica un consultor, los fondos oportunistas necesitan estipular precios de alquiler cuanto más altos mejor.
En este sentido, “su acercamiento a las necesidades de los retailers vendrán de sus carencias, es decir, de la aporación dineraria en sus obras, bonificaciones o escalados, etcétera, puesto que lo que necesitan es la renta más alta posible”, agrega.
En Paseo de Gracia (9, 77 o 58), Sol (5 y 9), Preciados (13) o Gran Vía (30), los locales esperando una operación redonda se suceden, lo que hace fácil prever una futura bajada de precios. Y más cuando las marcas no están dispuestas a pagar y han perdido el miedo, incluso, a cerrar sus puertas en estos ejes, como hizo Kiabi en Paseo de Gracia a finales del año pasado.
H&M, por ejemplo, envió a varios de los propietarios de los locales que ocupa en España (en Portal de l’Àngel o en Gran Vía de Madrid, por ejemplo) una resolución de contrato hace ya algunos meses. “Enviaron la carta sabiendo que iban a poderse quedar en los locales pagando la mitad”, señalan fuentes del sector.
¿Por qué no bajan entonces los alquileres? Según diversas fuentes, es cuestión de tiempo que lo hagan, si bien los fondos “aguantarán todo lo que puedan” o, de lo contrario, sus inversiones no obtendrán las rentabilidades previstas antes de que el boom de los flagships comenzara a deshincharse.