“No se puede dejar de pagar”. Así de contundente se muestra el abogado Pedro Yúfera, profesor de Derecho Civil y decano emérito del Colegio de Abogados de Barcelona, sobre los impagos de alquileres de locales comerciales tras de los cierres motivados por el coronavirus. Yúfera opina que es el Gobierno quien debería haber tomado medidas complementarias y que, en su ausencia “lo mejor que pueden hacer propietarios e inquilinos es llegar a un acuerdo”. A escala internacional, grupos como Adidas o H&M ya han anunciado que no pagarán, y en España varios operadores se están ya organizando para hacer presión en las negociaciones con los grandes propietarios.
Pregunta: Muchos retailers han anunciado ya que no pagarán sus rentas. ¿Lo recomendaría?
Respuesta: Creo que no pueden dejar de pagar. Hay quien dice que es aplicable la cláusula rebus sic stantibus, de una imposibilidad sobrevenida, de causas de fuerza mayor… Pero no procede.
P.: ¿Por qué?
R.: Porque lo que no se puede hacer es trasladar el problema que tiene el arrendatario al arrendador. Muchas veces el propietario es un gran fondo, pero otras son señores particulares que tienen un local y ese es su medio económico para vivir. Ese señor tiene que seguir pagando la comunidad, el IBI… Y no podrá escudarse en que no cobra.
P.: ¿Por qué no aplica la cláusula rebus sic stantibus?
R.: Rebus sic stantibus se aplica jurisprudencialmente cuando hay un desequilibrio en las contraprestaciones que permite solicitar una modificación de contrato. Por ejemplo, si habías pactado pagar una renta de cien porque era un sitio fantástico pero las circunstancias después cambiaron.
“Mientras esto dure, el arrendatario está ocupando un local, y si el inquilino no paga el propietario no recibe nada”
P.: ¿Y no es el caso?
R.: No, porque mientras esto dure el arrendatario está ocupando un local, está almacenando una mercancía y el propietario no recibe nada. No puede ser que sólo una parte pierda. El riesgo es compartido.
P.: Uno no cobra y el otro no vende. ¿Cómo se soluciona?
R.: El Gobierno tendría que haber tomado unas medidas complementarias. En el año 1920, cuando la gente no tenía pisos, se implantó la prórroga forzosa. En los ochenta, cuando el IPC subía mucho, el Gobierno decretó que los alquileres no se podrían subir más de lo que marcaba cada año. Si ahora dictan el cierre de establecimientos, lo lógico es que tomasen medidas como aplazamientos o rebajas, como ya ha sucedido en Alemania, Italia y Francia. Si no habrá un problema de litigiosidad y los propietarios se verán afectados. Está mal resuelto por parte del Gobierno y hasta que se dicte una norma lo único que crea es indefensión.
P.: Pero el Gobierno no ha actuado, ¿qué pueden hacer los propietarios y los inquilinos?
R.: Llegar a un acuerdo es lo mejor, tanto para arrendadores como para arrendatarios. Se puede pactar cobrar sólo el 50% durante este periodo, un aplazamiento o una rebaja del 20% durante seis meses, para que cuando la situación vuelva otra vez a estabilizarse el arrendatario no tenga el agobio de pagar y tenga unos meses para recuperarse. Es un problema para todos y entre todos tienen que crear una solución. Los propietarios son conscientes de que no pueden cobrar el 100%. Si la gente se sentase y hablase sería asumible.
P.: Si finalmente el arrendador no paga, ¿el arrendatario puede ir por la vía legal?
R.: El propietario tendrá todo el derecho a reclamar. Puede poner un desahucio por falta de pago, y a eso la única oposición que hay es pagar. La otra parte pondrá entonces una demanda para decir que es una barbaridad, que hay una pandemia, y lo único que haremos es saturar los juzgados y la decisión final dependerá de cada supuesto.
“Para resolverse el contrato, el activo tendría que quedar vacío y no es posible en estas circunstancias”
P.: ¿Una situación excepcional como el estado de alarma no se contempla en los contratos?
R.: No. Ya durante el estado de alarma, hemos firmado un contrato en el que sí se explicita que el arrendatario seguirá estando obligado a pagar aún en el supuesto que por causa de fuerza mayor no pudiera explotar el local. Pero antes de esto no se contemplaba.
R.: Las situaciones de fuerza mayor son causa de exoneración de las obligaciones. ¿Por qué no en este caso?
R.: Dentro de los contratos, se aborda el tema de quién asume el riesgo, si el vendedor o el comprador. En este caso se podría entender que el riesgo de que no abra el local lo asume el arrendatario.
P.: ¿Resolver el contrato es una opción?
R.: Si no hay cláusula de obligado cumplimiento, se podría hacer. Pero tienes que entregar la posesión, se tiene que dejar el local libre, vacuo y expedito. Vacío. Pero ahora no veo posible que pueda vaciarse un local al completo.
P.: Para el arrendador, ¿hay más opciones aparte del desahucio o el acuerdo?
R.: Cuando se acabe el estado de alarma y vuelvan a abrir los juzgados, podrían poner una demanda por falta de pago y reclamar la cantidad de esos meses. La diferencia es que con un desahucio la única oposición es demostrar que se ha pagado. En cambio, si pones una demanda de reclamación se puede discutir todo.
“En los contratos de arrendamiento las premisas son siempre estabilidad y rentabilidad”
P.: ¿Se puede renegociar un contrato ahora?
R.: Sí. En estos momentos en los cuales no hay posibilidad de verse, es tan sencillo como hacerlo por correo electrónico y que todas las partes confirmen su recepción y aceptación por esa vía. Eso ya sirve como prueba. Si pudiéramos vernos se haría una cláusula anexa o adicional.
P.: ¿Y vincular el alquiler a las ventas?
R.: Si ya estaba así pactado, perfecto. Si no, es más complicado, porque eso comporta unos controles y unas supervisiones. No basta con decir “yo he vendido diez” o “he vendido cero”. Tienes que acreditarlo.
P.: Si se decide dejar de pagar. ¿Recomienda dejarlo por escrito?
R.: Es mejor decir que no voy a pagar que no decir nada y después no pagarlo. Al menos así queda constancia de las causas y más tarde puede servir si se llega a los juzgados.
P.: ¿Hay diferencias entre un gran tenedor y un pequeño propietario?
R.: Siempre tendrá más fuerza el más grande, sea el propietario o el arrendatario. Pero en los contratos de arrendamiento las premisas son siempre estabilidad y rentabilidad. Si el arrendatario siempre ha pagado puntualmente y la renta me parece bien, siempre es mejor llegar a un acuerdo.
